Hur man genomför en tyst titelrättssak

Vad är en tyst titelrättssak?

Det finns situationer i fastighetsvärlden där någon köper, ärvs eller får en fastighet och det inte är klart om titeln är fri från påståenden, dvs. det är okänt om andra har rätt till full eller delvis ägande. För att avklara eventuella ägaranspråk, pantbrev eller andra belastningar på fastigheten måste den nya ägaren genomföra en rättsprocess känd som en tyst titelrättssak. Även om lagarna kan variera något mellan delstaterna är processen i stort sett densamma.

Steg-för-steg-guide

Steg 1 – Utför en titelundersökning

Engagera ett titelföretag så snart du gör en äganderättsklaim. Undersökningen avslöjar andra ägaranspråk, pantbrev eller andra belastningar på titeln. Dessa kallas ofta moln på titeln, även om ett mindre moln kan innebära ett problem med ett instrument som överför fastigheten utan att utgöra ett faktiskt ägaranspråk.

Steg 2 – Utvärdera din anspråksstyrka

Förstå att din anspråks styrka är den enda faktorn som räknas – inte svagheten hos andra anspråk. Med din advokats hjälp kan du bedöma hur starkt ditt ägaranspråk är jämfört med eventuella motståndare innan du fortsätter med en tyst titelrättssak, som vanligtvis kostar runt 12 000 kr.

Steg 3 – Känn till lokala lagar

Under allmänna rättsprinciper måste du som ägare ha fysisk kontroll över fastigheten för att ansöka om en tyst titelrättssak. Om titelföretagets undersökning avslöjar moln som hotar ditt ägande, bör du omedelbart anlita en advokat. Advokaten ska stämma i rätt domstol i den län där fastigheten ligger. De flesta sådana processer tar 3–6 månader att avsluta.

Steg 4 – Skicka in stämningsansökan

När stämningen är inlagd blir du stämmandemålsägande. Du måste identifiera alla kända anspråkstagare och, genom rimlig efterforskning, kontakta dem med rekommenderad post. Du ska också lämna ett påstående på fastigheten och publicera en varning i den lokala tidningen för att nå okända anspråkstagare.

Tiden det tar för domstolen att döma på din stämning och de eventuella svar från andra anspråkstagare varierar mellan delstaterna. I Nevada kan beslut ta 20 dagar, medan det i Kalifornien kan vara 30 dagar från den sista publiceringsdagen. Om ingen svarar på stämningen får du ett fördefinierat domslut. Om någon svarar kan det bli en tvist som avgörs senare i domstol.

Tips

• Välj alltid en advokat som är specialiserad på tysta titelrättssaker; området kräver erfarenhet för att hantera komplexa problem.
• Be ditt titelföretag om en rekommendation om du inte känner någon lämplig advokat.

Varningar

• Kontakta alltid en advokat om titelförfrågan visar moln på titeln.
• Utför en noggrann sökning efter potentiella anspråkstagare – kontakta kända företag eller personer via rekommenderad post på deras senaste adress.
• Följ exakt lagstiftningen i den jurisdiktion där fastigheten ligger.